Vlastníte byt nebo dům a přemýšlíte, že ho začnete pronajímat? Nebo už nemovitost pronajímáte a jen se chcete ujistit, že v daňovém přiznání postupujete správně a zbytečně nepřeplácíte na daních? Příjmy z pronájmu jsou v České republice zdanitelné, ale zákon o daních z příjmů nabízí řadu legálních možností, jak si základ daně snížit a optimalizovat svou daňovou povinnost.
V tomto článku vás přehledně provedeme světem daní z pronájmu nemovitosti. Vysvětlíme si, jaké máte nároky, jaké výdaje si můžete uplatnit a na co si dát pozor, abyste se vyhnuli problémům s finančním úřadem.
Podnikatel (§ 7) vs. nepodnikatel (§ 9)
Než začnete počítat výdaje, musíme si ujasnit jednu zásadní věc: Jaký je charakter vašeho pronájmu? V daňovém přiznání se příjmy z pronájmu uvádí ve dvou různých sekcích:
- Pronájem jako součást podnikatelské činnosti (§ 7): Pokud pronajímáte nemovitost v rámci svého živnostenského oprávnění (např. krátkodobé pronájmy typu AirBnB, Booking, nebo pokud nemovitost aktivně propagujete a spravujete), pak se jedná o příjem z podnikání. To s sebou nese i povinnost platit sociální a zdravotní pojištění z těchto příjmů.
- Pronájem jako správa vlastního majetku (§ 9): Pokud pronajímáte dlouhodobě, nepravidelně a nemáte k tomu živnostenský list, jde o příjem z pronájmu podle § 9. V tomto případě z tohoto příjmu sociální a zdravotní pojištění neplatíte.
Tento článek se bude zaměřovat primárně na druhou skupinu – nepodnikatelský pronájem nemovitosti podle § 9.
Skutečné náklady vs. výdajový paušál
Zákon vám dává na výběr ze dvou metod pro uplatnění výdajů:
Kdy zvolit paušál 30 %?
Nejjednodušší cesta je uplatnit výdaje procentem z příjmů. U pronájmu podle § 9 si můžete odečíst paušální výdaje ve výši 30 % z vašich celkových příjmů, maximálně však do výše 600 000 Kč za rok.
- Výhody: Jednoduchost, žádná povinnost evidovat doklady, rychlé zpracování.
- Kdy se vyplatí: Pokud jsou vaše skutečné náklady (odpisy, opravy, pojištění atd.) nižší než 30 % z příjmů.
Kdy se vyplatí uplatnit skutečné výdaje?
Pokud jsou vaše skutečné náklady na uplatnění výdajů z pronájmu vyšší než 30 % z příjmů, vyplatí se evidovat skutečné výdaje. V tomto případě musíte vést podrobnou daňovou evidenci a mít ke všem výdajům platné doklady.
- Výhody: Možnost dosáhnout vyšší daňové optimalizace a zaplatit nižší daň.
- Kdy se vyplatí: Pokud provádíte rozsáhlé opravy, máte vysoké odpisy nebo pojistné.
Daňové odpisy nemovitosti: Váš nejsilnější nástroj
Daňové odpisy nemovitosti jsou často tou nejvýznamnější položkou, která vám umožní snížit základ daně. Umožňují vám postupně promítat pořizovací cenu nemovitosti do výdajů po dobu několika let. Než automaticky sáhnete po paušálu, určitě si odpisy spočítejte. Mohou udělat v daních velký rozdíl.
Jak stanovit pořizovací cenu?
Odpisy se počítají z pořizovací (vstupní) ceny nemovitosti. Její stanovení závisí na tom, jak jste nemovitost získali:
- Koupě: Vychází se z kupní ceny uvedené ve smlouvě. Pozor: Pozemek se neodepisuje! Musíte tedy kupní cenu správně rozdělit na stavbu a pozemek. U bytu se obvykle počítá byt včetně podílu na společných částech domu a pozemku, ale pokud je součástí koupě i garážové stání nebo sklep, který je samostatně vymezen, i zde je třeba cenu rozdělit.
- Dar: Pokud jste nemovitost získali darem, který byl osvobozený od daně z daru (např. dar od prarodičů), většinou si z ní nemůžete odpisy uplatnit. V takovém případě nemáte „vstupní cenu“ pro výpočet odpisů.
- Dědictví: V případě dědictví se vstupní cena určuje na základě znaleckého posudku nebo ocenění provedeného pro účely dědického řízení.
Pokud v průběhu let provedete významnou rekonstrukci (technické zhodnocení), můžete o tuto hodnotu pořizovací cenu zvýšit a odepisovat ji dál.
Jakou zvolit odpisovou skupinu?
Nemovitost musíte zařadit do správné odpisové skupiny podle zákona o daních z příjmů. Ta určí minimální dobu, po kterou musíte nemovitost odepisovat. U nemovitostí se nejčastěji setkáte s těmito skupinami:
- 4. odpisová skupina (20 let): Některé budovy ze dřeva a plastů.
- 5. odpisová skupina (30 let): Byty, rodinné domy, bytové domy, chaty, většina garáží.
- 6. odpisová skupina (50 let): Hotely, obchodní a administrativní budovy.
U sklepů nebo garážových stání záleží na tom, kde se nachází. Obvykle „přejímají“ odpisovou skupinu budovy, ve které jsou.
Metody odpisování
Jakmile máte pořizovací cenu a odpisovou skupinu, musíte vybrat způsob odpisování. Zvolenou metodu už v průběhu odpisování nelze měnit, proto je důležité ji zvolit hned na začátku správně.
- Rovnoměrné odpisy: Každý rok uplatňujete část pořizovací ceny podle pevně daných sazeb. V prvním roce je výpočet jiný než v dalších letech. Pokud provedete technické zhodnocení, odpisy se tomu přizpůsobí.
- Zrychlené odpisy: V prvních letech si můžete uplatnit vyšší odpisy a v dalších letech naopak nižší. Celkově ale odepisujete po stejnou dobu jako u rovnoměrných odpisů. Tato metoda vám umožní „přesunout“ větší část nákladů do prvních let.
Provozní náklady a opravy: Na co nezapomenout?
Pokud uplatňujete skutečné výdaje, můžete do nich zahrnout i celou řadu provozních nákladů.
Běžná oprava vs. technické zhodnocení
Náklady na opravy bývají významnou položkou. Klíčové je však rozlišit, zda se jedná o:
- Běžnou opravu: Např. malování, výměna vodovodní baterie, oprava topení. Tyto náklady uplatníte rovnou do nákladů. U nich platí jednoduché pravidlo: Do nákladů dáte jen to, co jste do konce kalendářního roku skutečně zaplatili. Samotná faktura bez úhrady nestačí.
- Technické zhodnocení (rekonstrukci/modernizaci): Např. celková rekonstrukce koupelny, zateplení domu, výměna oken za okna s lepšími izolačními vlastnostmi. Tyto náklady se obvykle promítají do pořizovací ceny nemovitosti a do výdajů se dostávají postupně přes odpisy. Pokud si nejste jistí, je lepší to s námi konzultovat.
Vybavení nemovitosti: Co lze odečíst?
U vybavení pronajímané nemovitosti rozhoduje, zda je pevně spojené se stavbou, nebo volně stojící:
- Vestavěné prvky: Např. vestavěné skříně, vestavěná kuchyňská linka. Většinou se berou jako součást technického zhodnocení a zvýší vstupní cenu nemovitosti pro odpisy.
- Volně stojící vybavení: Např. postel, stůl, lednice, pračka. Ty mohou být buď jednorázovým nákladem, nebo majetkem, který se odepisuje. Pokud cena jedné věci přesáhne 80 000 Kč (od roku 2026), obvykle ji musíte zařadit jako dlouhodobý majetek a odepisovat samostatně.
Ostatní náklady, které možná přehlížíte
Poplatníci využívající skutečné náklady pro snížení příjmů z pronájmu mohou využít i další typy nákladů, o kterých mnohdy ani nevědí.
- Automobily: Pokud auto používáte pro účely spojené s pronájmem (např. cesty na prohlídky, předání klíčů, řešení oprav), můžete si uplatnit související náklady. Pokud auto používáte i soukromě, náklady musíte krátit poměrem. Alternativou k podrobné evidenci je paušální výdaj na dopravu (typicky 5 000 Kč měsíčně při použití jen pro pronájem, nebo 4 000 Kč měsíčně při kombinaci). I zde ale musíte být schopni obhájit, že auto k pronájmu skutečně používáte.
- Služby spojené s pronájmem: Můžete zahrnout i služby, které přímo souvisí s pronájmem, jako jsou právní služby (např. nájemní smlouva), realitní služby a inzerce, daňový poradce nebo účetní, technické služby (např. posouzení stavu, revize, drobné práce).
- Pojištění: Pojistné na pojištění nemovitosti a pojištění odpovědnosti z provozu nemovitosti jsou také daňově uznatelné.
Nezapomeňte, ke všem nákladům si pečlivě schovávejte doklady (smlouvy, faktury, účtenky, výpisy z účtu). Při kontrole musíte umět doložit, že výdaje skutečně souvisí s pronájmem.
Nechte si poradit od profesionálů
Daně z pronájmu nemovitosti se na první pohled mohou zdát jednoduché, ale jak vidíte, skrývají celou řadu úskalí. Správné uplatnění výdajů a daňových odpisů vyžaduje hlubší znalost daňových předpisů a pečlivou evidenci. Pokud chcete mít jistotu, že vaše daňové přiznání je v pořádku a že jste využili všech zákonných možností pro optimalizaci vaší daňové povinnosti, neváhejte se na nás obrátit.
Zdroj: Ing. Daniel Vladyka, Registrovaný daňový poradce č. 5674