Předčasné splacení hypotéky v roce 2024

Klíčové aspekty novely Zákona o spotřebitelském úvěru s účinností od 1. 9. 2024

Dne 1. září 2024 nabude účinnosti novela zákona o spotřebitelském úvěru¹, která přináší důležité změny týkající se předčasného splacení hypoték. Hlavním cílem této novely je zajistit spravedlivé podmínky pro všechny spotřebitele, a to v souladu s jejich individuálními situacemi. Rovněž klade důraz na vyšší ochranu spotřebitelů a transparentnost v bankovních transakcích.

Oprávněné důvody a finanční optimalizace

Novela jasně rozlišuje mezi oprávněnými důvody pro předčasné splacení hypotéky (např. složitá životní situace) a motivací spojenou s finanční optimalizací (změna banky kvůli nižším úrokům). V případě, že je motivace čistě finanční, banka má právo požadovat limitovanou náhradu za administrativní náklady a ušlé úroky.

Náhrada nákladů při předčasném splacení

Pokud spotřebitel splácí hypotéku během fixace úrokové sazby, novela stanoví, jakou náhradu může banka požadovat. Tato náhrada zahrnuje administrativní náklady a část ušlých úroků (úrokový rozdíl), snížený o úroky z nového úvěru. Výše náhrady se odvíjí od počtu let zbývajících do konce fixace úrokové sazby. Zároveň snižuje celkový limit náhrady na nejvýše 1 % z předčasně splácené částky (maximálně 0,25 % za každý rok do konce fixace).

Předčasné splacení bez poplatku

Pro spotřebitele, kteří se ocitnou ve složitých životních situacích, zůstává možnost předčasného splacení bez jakýchkoliv poplatků. Jde např. o plnění z pojištění, splacení při vypršení fixace, do 3 měsíců od změny úrokové sazby, nebo v případě životních událostí (úmrtí, nemoc, invalidita).

Nově se tato možnost rozšiřuje i na další specifické případy, jako je vypořádání společného jmění manželů (rozvod) nebo prodej nemovitosti pod 2 letech od její koupě.

Ověřování úvěruschopnosti

Novela také mění postup pro posuzování úvěruschopnosti žadatelů. Banka může využít automatizované modely pro ověření informací o výdajích spotřebitele. Zároveň se upřesňuje rozsah údajů, na jejichž základě se posuzuje úvěruschopnost.

Platnost pravidel

Nová pravidla se vztahují na nové úvěrové smlouvy uzavřené po 1. září 2024. U již existujících smluv se uplatní pouze na předčasná splacení, která proběhnou po proběhlé fixaci sjednané po datu účinnosti novely.

Příklady

Níže uvádíme příklady při předčasném splacení (refinancování k jiné bance) za stávajících podmínek a pro nový úvěr poskytnutý po 1.9.2024.

Stávající úvěr:

Datum podpisu: 1.10.2023
Fixace: 5 let
Úroková sazba: 6 % p.a.
Refinancování: 1.11.2025
Zbývající výše úvěru: 3 000 000 Kč
Nová úroková sazba: 4 % p.a.
Poplatek za předčasné splacení: cca 500 - 1 000 Kč

V tomto případě nehraje roli výše stávající ani nové sazby. Banky se musí řídit stávajícím zněním zákona a výkladem ČNB, která za účelně vynaložené náklady považuje pouze administrativní náklady. Poplatek za předčasné splacení se tak bude pohybovat v řádech stokorun.

Nový úvěr:

Datum podpisu: 1.10.2024
Fixace: 5 let
Úroková sazba: 6 % p.a.
Refinancování: 1.11.2026
Zbývající výše úvěru: 3 000 000 Kč
Nová úroková sazba: 4 % p.a.
Poplatek za předčasné splacení: 22 500 Kč (max. 0,75 % ze splácené jistiny)

Při refinancování úvěrů, který byl poskytnut (nebo u něj proběhla fixace) po novele zákona, dochází k výpočtu poplatku za předčasné splacení jako rozdílu sazeb nového a starého úvěru. V tomto případě by byl rozdíl 2 procentní body. Nicméně zákon zároveň stanovuje maximální poplatek jako 1 % či 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace. V tomto příkladu zbývá do konce fixace 2 roky a 11 měsíců. Do poplatku se započítají 3 roky vynásobené 0,25 %, celkem 0,75 %. Celkový poplatek bude 22 500 Kč.

Závěr

Změna pravidel pro předčasné splacení hypotéky je významným zásahem do stávajících podmínek. Ztíží hypoteční turistiku a může ovlivnit i klienty, kteří potřebují hypotéku refinancovat. Pokud chcete poradit, jestli pro vás dává refinancování úvěru smysl, jaké máte možnosti nebo jak snížit zbytečné zatížení vašeho rozpočtu, tak se na nás neváhejte obrátit nebo si zpracujte vývoj cash flow a šetřete na zbytných nákladech.

1. Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru ↩︎