fbpx

Úvěr na bydlení od státu?

10. 7. 2018 |

Doba čtení: 6 minut

V poslední době na mě míří mnoho dotazů od klientů, které se týkají financování bydlení s pomocí tzv. „úvěru od státu“. Konkrétně se jedná o „Program pro mladé“ financovaný ze Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB). Dotazy směřují zejména na výhodnost řešení ve srovnání s běžným bankovním úvěrem a na podmínky, které musí být pro poskytnutí splněny. V článku tedy shrnu základní parametry Programu pro mladé a také výhody i nevýhody takového financování.

Úvěr ze SFRB lze využít na modernizaci bydlení, koupi bytu či rodinného domu, příp. na výstavbu rodinného domu. Dle typu účelu je stanovena maximální výše poskytované částky či délka splácení. Státní podpora bydlení funguje již několik let, ovšem nyní došlo k navýšení maximálně poskytované výše úvěrů a také ke zjednodušení podmínek pro získání úvěrů. To by dle státu mělo vést ke zatraktivnění celého programu, který byl v minulých letech využíván jen mizivě. Pro letošní rok je v programu alokováno 650 mil. Kč.

Žadatelé

Žadatelé mohou být manželé, popř. registrovaní partneři. Podmínkou je, aby alespoň jeden z páru byl mladší 36 let. Žadatelem může být také osoba mladší 36 let, která žije samostatně a zároveň pečuje o dítě mladší 15 let. Žádný z žadatelů nesmí vlastnit nemovitost k bydlení nebo její podíl (vyjma modernizace – viz níže), či být podílníkem bytového družstva. Žadatelem může být občan ČR či cizinec s povolením pobytu v České republice.

Účel úvěru

Účely úvěru poskytovaného skrze SFRB jsou v podstatě čtyři. Jedná se o výstavbu rodinného domu, dále o koupi rodinné domu, kde v obou případech podlahová plocha nesmí přesáhnout 140 m². Třetí variantou je koupě bytu, jehož podlahová plocha nesmí přesáhnout 75 m². Posledním účelem je modernizace (rekonstrukce) obydlí.

Výše úvěru

Výše úvěru se oproti původním podmínkám podpory značně navýšila. V případě modernizace bydlení se výše úvěru pohybuje mezi 30-300 tis. Kč. Pokud žadatelé budou chtít kupovat byt, mají možnost půjčit si až 1,2 mil. Kč a nakonec v případě koupě nebo výstavby rodinného domu je maximálně poskytovaná částka 2 mil. Kč.

Výše úvěru v případ koupě i výstavby je omezena maximální hranicí LTV ve výši 80 %

Úroková sazba

Úroková sazba je často zmiňována ve výši 1 % p.a., což je oproti nynějším rostoucím sazbám bankovních úvěrů velice atraktivní. Sazba ovšem není pevně stanovena, ale řídí se základní referenční sazbou Evropské unie pro  Českou republiku a 1 % p.a. je její minimální hodnota. Aktuální referenční sazba EU, a tedy i úroková sazba Programu pro mladé je 1,12 % p.a. (k 10.7.2018). Žadatelé, kteří si nyní půjčí s pomocí SFRB si tuto sazbu mohou obdobně jako u „běžné“ hypotéky zafixovat až na 5 let.

Hodnocení bonity

Kolem hodnocení bonity je plno otazníků. SFRB nezveřejňuje parametry, které musí být pro získání úvěry splněny. Předpokladem ovšem je, že podmínky budou mírnější, než u hodnocení v případě bank a nebude využíváno nových limitů DTI a DSTI. Pro žadatele tak může být jednodušší získat úvěr, ale již nemusí být jednoduché zajistit dofinancování např. nezajištěným úvěrem od stavební spořitelny, která tyto limity využívá.

Připomínám také, že ať už v případě Programu pro mladé či běžného hypotečního úvěru by žadatelé měli vycházet hlavně ze svého reálného rodinného rozpočtu a nikdy by neměli jít tzv. „na hranu“ svých finančních možností. U obou variant může dnes dojít ke schválení, ale v případě navýšení úrokových sazeb již příjem dlužníkům nemusí dostačovat.

Splatnost úvěru

Splatnost úvěru v případě koupě nemovitosti je maximálně 20 let s tím, že v případech přerušení splácení (ztráta zaměstnání, narození potomka, úmrtí v rodině) se tato doba může prodloužit až na 25 let. Ta ovšem nesmí být nikterak překročena.

Pokud se žadatelé rozhodnou modernizovat své bydlení, bude maximální doba splatnosti úvěru omezena na 10 let. S případným přerušením splácení může být prodloužena až na 12 let.

Na počátku splácení mají žadatelé možnost odložit splátku až o 6 měsíců. Nesmí ovšem dojít k překročení maximální splatnosti 20 let, respektive 10 let u rekonstrukce. Výhodou úvěru možnost předčasného splacení bez jakýchkoliv sankcí. Velkým lákadlem může být také dotace v podobě 30 tis. Kč v případě narození potomka, kdy dojde k odečtení této částky od zbývající jistiny úvěru.

Zajištění úvěru (zástava)

V případě modernizace postačí SFRB jako zajištění pouze ručitel úvěru. Ten nesmí být starší 55 let a jeho průměrný měsíční příjem za poslední tři měsíce musí být vyšší než 15 tis. Kč.

Ostatní účely musí být striktně zajištěny zástavním právem k nemovitosti v prvním pořadí. Žadatelé tedy nemohou počítat s dalším dofinancováním úvěru za pomoci hypotéky, pokud nebudou disponovat další nemovitostí, kterou by bylo možné zastavit. Problémem může být také cena „zjištěná“, která se může výrazně lišit od ceny „tržní“, kterou využívají k ocenění nemovitosti banky. Způsob ocenění může hrát významnou roli zejména u starších nemovitostí a odhadnutá cena tak nemusí dosahovat kupní ceně nemovitosti.

Administrativa

Zájemce se musí připravit na to, že doba schvalování úvěrů bude několik týdnů, zároveň již ke schvalování úvěru musí být podepsaná kupní smlouva, v případě výstavby musí mít žadatelé zajištěno stavební povolení. Pro ukázku uvádím přehledně zpracované srovnání hypotečního úvěru a úvěr od SFRB.

Výhody:

  • dotace 30 000 Kč při narození dítěte
  • možnost odkladu splátek v určitých životních situacích
  • předčasné splacení bez sankcí
  • atraktivní úroková sazba
  • správa a vedení úvěru

Nevýhody:

  • nemožnost kombinace s hypotečním úvěrem (vyjma modernizace)
  • omezení maximální hodnoty LTV
  • omezení podlahové plochy nemovitosti
  • omezení maximální výše úvěru
  • administrativní náročnost
  • způsob ocenění nemovitosti

Závěr

Vzhledem k dnešním průměrným cenám nemovitostí může být Program pro mladé t alternativou k hypotečnímu úvěru zejména pro osoby, které mají našetřeny dostatečné prostředky pro dofinancování kupní ceny, hledají malý a levný byt či mají možnost zastavit např. nemovitost ve vlastnictví rodičů. Využitelný by úvěr mohl být např. při koupi nemovitosti v menších městech či obcích, kde se ceny nemovitosti pohybují výrazně níže. Velkým omezením pro žadatele může být také náročná administrativa či nejasné požadavky na bonitu. Z hlediska financí, které jsou pro SFRB pro letošní rok alokovány, by podpora měla vystačit pouze pro několik stovek žadatelů.

Podmínky, které jsou stanovené, nemusí vyhovovat každému a většina zájemců o bydlení se tak přikloní spíše ke standardnímu hypotečnímu úvěru, zejména pro jeho flexibilitu a absenci omezení. Výhody hypotečního úvěru vidím především v možnosti delší doby splácení, tržním ocenění nemovitosti a „neomezené“ výši úvěru.