Revoluce ve sjednávání hypoték v roce 2017

7. 7. 2017 |

Doba čtení: 4 minuty

Získat hypotéku už nebude tak snadné

Trh s hypotečními úvěry v roce 2017 ovlivnilo mnoho změn v souvislosti s novým zákonem o spotřebitelském úvěru. Další zásadní změnou bylo snížení hodnoty LTV dle doporučení České národní banky (ČNB), o kterém jsme psali již dříve v článku Konec 100% hypoték. Ze strany ČNB se chystají i další změny a regulace, které budou mít dopad především na klienty.

Nejcitelněji zasáhla klienty bank změna maximálního LTV u poskytovaných úvěrů. Za předčasné splacení úvěru si banky podle nových pravidel mohou účtovat maximálně 1 % ze zbývající části úvěru. Klient banky má také možnost po 12 po sobě jdoucích splátkách splatit až 25 % jistiny bez jakékoliv sankce. Dále se očekává úprava posuzování příjmů klientů vzhledem k výši měsíční splátky a také k maximální výši úvěru. Další spíše kosmetickou změnou, která již proběhla, je změna názvosloví. Dnes již neplatí název hypoteční úvěr, nýbrž se využívá spotřebitelský úvěr na bydlení (prvního typu), tedy úvěr zajištěný nemovitou věcí, viz ustanovení § 2 odst. 2 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Dále existuje úvěr druhého a třetího typu, tedy úvěr účelový a úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zákona upravujícího stavební spoření.

Změna LTV

Na trhu spotřebitelských úvěrů na bydlení došlo dle doporučení ČNB ke snížení maximální hranice LTV na 80 %. Znamená to nutnost využít na alespoň 20 % z hodnoty nemovitosti vlastní prostředky, popř. mít možnost ručit majetkem vyšší hodnoty než je aktuální výše úvěru.

Banky stále nabízí i možnost využit 90 % LTV. Tyto úvěry jsou ovšem v „omezeném“ režimu. Dochází k výraznému zvýšení úrokových sazeb (nárůst o 1 až 1,5 p.b.), dále mají banky omezený maximální počet úvěrů, které v pásmu 80-90 % LTV klientům mohou poskytnout. Banky v tomto pásmu mohou sjednat maximálně 15 %  z hodnoty všech úvěrů.

Některé banky úplně omezily poskytování úvěrů s vyšším LTV, například ČSOB, Expobank, Hypoteční banka a Oberbank úvěry s hranicí 90 % LTV nenabízí vůbec.

Posuzování příjmu (bonita)

Podle doporučení ČNB začínají banky posuzovat bonitu svých klientů podrobněji než dříve. Je tedy pravděpodobné, že na úvěr dosáhne menší část žadatelů. V případě, že by vyšlo najevo, že existovaly důvodné pochybnosti o možnostech splácení klienta, mohlo by dojít k zneplatnění smlouvy od počátku.

V Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR byla rovněž projednávána tzv. „technická“ novela zákona o České národní bance. Ta by měla za následek přidělení pravomocí ČNB regulovat trh spotřebitelských úvěrů. ČNB by tak měla možnost nastavit parametry úvěrů na základě makroekonomických dat a stanovit hodnoty parametrů LTV, DTIDSTI. Nedodržení těchto parametrů ze strany komerční banky by vedlo k pokutě až do výše 10 mil Kč.

Výše splátky (DSTI)

Debt Service to Income (DSTI) je parametr, který je poměrem výše splátek veškerých úvěrů včetně souvisejících nákladů za rok k ročnímu příjmu žadatele/ů.

Výše všech splátek by dle ČNB měla představovat maximálně 40 % příjmu klienta. Vyšší hodnoty ČNB považuje za rizikové. Rodina s příjmem 35.000 Kč by tak dosáhla na maximální splátku ve výši 14.000 Kč.

Výše úvěru (DTI)

Důležitějším parametrem pro nové žadatele je tzv. Debt to Income (DTI). Tato hodnota představuje poměr výše veškerých (i nečerpaných) úvěrů k ročním příjmům.

Hodnota DTI by dle ČNB neměla přesáhnout číslo 5. Žadatelé se stejným příjmem jako v předchozím příkladu by dosáhli maximálně na úvěry ve výši 2.100.000 Kč. Důležité je uvědomit si, že se do částky započítávají i neúčelové spotřebitelské úvěry, kontokorentní úvěry nebo kreditní karty. Aktuální doporučení ČNB pro DTI je 8.

 

 

Největším strašákem pro osoby, které nyní uvažují o úvěru je to, že doporučení, které v současnosti ČNB vydává, mohou být v budoucnu nahrazena nařízeními pod hrozbou pokuty. Do jaké míry a od kdy dojde k další regulaci úvěrového trhu zatím není jasné. Ti, co plánují žádat o úvěr na bydlení, by s rozhodováním neměli otálet. Minimálně doporučujeme spočítat si, zda byste zvažovanými nařízeními prošli.

Zdroj úvodního obrázku: Jklamo, via Wikimedia Commons