fbpx

5 věcí, které mohou zhatit váš úvěr

2. 10. 2015 |

Doba čtení: 5 minut

Období nízkých úrokových sazeb a technické dostupnosti hypotečních úvěrů přináší stálý příliv nových lidí, kteří žádají o úvěr na bydlení nebo refinancují svůj stávající. V posledních dnech potvrdila již třetí banka spuštění tzv. on-line žádosti, kdy bude možné vyřídit refinancování hypotečního úvěru „z pohodlí vašeho domova“. Do popředí vizí a cílů jednotlivých finančních ústavů se tak dostává i on-line svět zřizování a správy finančních produktů.
Zdání může klamat a pokud neznáte většinu fíglů a postupů, může se váš sen o bydlení v novém stát černou můrou plnou vyřizování, obchůzek a administrativy.

 1. Strategie

Strategie spočívá především v sestavení finanční výsledovky, tedy sumáři vašich osobních nebo rodinných příjmů a nákladů. Budoucí majitel nemovitosti si musí být vědom, že si společně s bytem či domkem kupuje i produkt na 20 a více let.

Nákladný a dlouhodobý produkt může výrazně ovlivnit správu osobních financí i schopnost dostát závazkům ve chvílích, kdy bude příjem ohrožen – například vlivem nenadálé finanční události, či snížení vašich měsíčních příjmů vlivem změny povolání. Výše hypotéky a pravidelné měsíční splátky by neměly nikdy přesahovat 40% průměrného dlouhodobého výdělku bez ohledu na výši vašich společných příjmů. V rozpočtu musí zbýt finance nejen na další povinné platby, spojené s bydlením a hypotečním úvěrem, ale i na denní náklady spojené s vaším životem.

 0012. Finanční příprava

Finanční přípravou je myšlena naspořená částka alespoň ve výši 15% z celkové výše hypotečního úvěru. V současné době banky upouští od půjčování celkové kupní nebo odhadní ceny, tzv. 100% hypotéky. Banky vnímají nebezpečí, které je spojené s nulovým vstupním kapitálem klientů i vyšší celkovou procentní sazbou.

Stoprocentní hypoteční úvěry se na trhu pohybují o 1 až 2 procentní body výše, než úvěry, kam vstupujete se svým vlastním kapitálem. Pokud finanční prostředky naspořené nemáte, nezbývá vám než žádat o 100% hypoteční úvěr nebo 85% hypoteční úvěr kombinovat s půjčkou například od rodiny nebo jiného peněžního ústavu. To samozřejmě celou záležitost výrazně prodražuje. Překvapit může i záloha na kupovanou nemovitost ve výši několik desítek tisíc korun.

 3. Vaše bonita

Při žádosti o nový úvěr, ale i refinancování svého stávajícího úvěru k jiné bance, dochází ke „scoringu“ vaší bonity. Pro banku je rozhodující výše a stabilita vašeho příjmu spolu s pravidelností a včasným placením vašich stávajících plateb. Lidé s příjmem na dobu určitou, ve zkušebních dobách nebo se mzdou, rozdělenou na základní a odměny formou bonusů, mají velmi nelehkou situaci, pokud v žádosti o úvěr figurují sami.

Banky kontrolují i registry typu Solus a Bankovní a Nebankovní registr klientských informací. Zde jsou zaznamenávány vaše platby nejen za bankovní a nebankovní produkty, ale například i včasnost splátek za mobilní služby, plyn a elektřinu. Banku zajímá vaše historie a finanční gramotnost. Pokud jste vše hradili řádně a máte stálý prokazatelný příjem, který je pro výši vaší hypotéky dostačující, máte z poloviny vyhráno.

 4. Odhad

Odhad nemovitosti probíhá zpravidla prostřednictvím odhadce, který navštíví kupovanou nemovitost. Setkat se můžete i s tzv. interním oceněním nemovitostí, kdy dodáte výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, fotografie a popis budovy. Banka tyto dokumenty vyhodnotí a nemovitost ohodnotí tržní cenou. Při rekonstrukci nemovitosti se nemovitost může ohodnotit i na cenu budoucí, tj. cenu, kterou bude mít po celkové nebo částečné rekonstrukci. V souvislosti s odhadem počítejte s jednorázovým nákladem v rozmezí mezi 4 až 10 tisíci korun v závislosti na typu úvěru a vašem záměru s nemovitostí. Například při rekonstrukci nemovitosti vás odhadce navštíví hned několikrát.

Obezřetnost je na místě zejména v případech, kdy se výrazně liší kupní a odhadní cena. Banka vám zpravidla půjčí na nižší z těchto 2 cen. Pokud tedy kupujete nemovitost a její kupní cena je vyšší, než cena, na kterou byla odhadnuta, hypoteční úvěr se bude vztahovat na cenu odhadní. Pokud je tomu naopak a vám se poštěstí koupit nemovitost za nižší cenu, než je její odhadní, banka vám půjčí 85 nebo 100% do této ceny kupní. V souvislosti s těmito procentními body se používá zkratka LTV (loan to value). Jedná se o výraz vyjadřující poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou.

000 5. Zajištění úvěru

Období nízkých úroků přetrvává. Hypoteční úvěry se drží okolo 2,1% hypoindexu a nepředpokládá se výrazný nárůst v dohledné době několika let. I přes to ti z vás, kteří zvolili 5 a více letou fixaci, musí počítat s možností, že v tomto období dojde k navýšení průměrného indexu hypotečních úvěrů. To může znamenat, že vaše pravidelná splátka hypotéky se může při dalším fixačním období navýšit.

Pokud nyní získáte hypoteční úvěr na Kč 1.000.000,- při úrokové sazbě 2% p.a. na 5letý fix a celkové době splácení 30 let, pohybuje se vaše splátka okolo 3.700 korun měsíčně.
Po 5 letech dlužíte bance 870.000 korun a pokud by v tomto fixačním období dosáhla průměrná výše úroků z hypotéky ze 2 na 3%, zvýší se vaše splátka o více než 400 korun. Při zvýšení úroků ze 2 na 4 procentní body by mohla vaše splátka stoupnout ze 3.700 dokonce na 4.600 korun.

Úvěr proto mějte zajištěný nejen pojištěním životním a pojištěním nemovitosti, ale zejména vaší rodinnou finanční rezervou. Pojištění nemovitosti budete zcela určitě potřebovat a jedná se o další pravidelný výdej, který s hypotékou souvisí. Důležité bude také správné nastavení životního pojištění, které musí vycházet z vašich současných i budoucích splátek úvěru, výše vašich příjmů, rezervy a celé hypotéky. Jen dobře a správně nastavené programy, které s úvěrem souvisí, vás mohou zachránit v případě, že to budete potřebovat.

Rady na závěr:

ad 1) Propočtěte vaše současné příjmy a výdaje. Pokud ve vašem rozpočtu zbývají prostředky na hypoteční úvěr, predikujte i další náklady, které s přestěhováním budou souviset. (zálohy na služby, daň z nemovitosti, pojištění, vytápění)

ad 2) Na hypoteční úvěr se finančně připravte. Mějte rezervu na poplatky související s nákupem nemovitosti a ideálně i prostředky na 85% hypoteční úvěr.

ad 3) Před žádostí o úvěr (samozřejmě i po ní) hraďte vaše závazky včas a pro žádost u banky mějte ideálně pravidelný a průkazný příjem.

ad 4) Během hypotečního úvěru si odkládejte a navyšujte vaši rezervu. Základní rezerva 4 členné rodiny začíná na Kč 100.000,- a je umístěna na spořicím účtu nebo konzervativních a likvidních investicích.

ad 5) Pokud hypoteční úvěr řešíte sami, buďte připraveni na administrativní náročnost. Vezměte si také dostatek času na prostudování dokumentů a návrhů smluv, případně kontaktujte svého právního zástupce či jiného odborníka, který posoudí správnost dokumentů a výhodnost vašich kroků.

Zdroj úvodního obrázku: http://middletonhomesites.com/