fbpx

Jak postupovat při financování bydlení za pomoci úvěru

8. 6. 2015 |

Doba čtení: 9 minut

V dnešní uspěchané době je běžné, že chceme vše co nejdříve, nejlépe hned a bez námahy. Přesně to platí i u řešení bydlení. Jedná se o velký životní krok, a pokud se již někde trvale usadím, zpravidla to bývá na několik let. Proto bychom měli dlouho zvažovat kdy, kam a jakým způsobem? V Čechách chtějí lidé bydlet co nejdříve ve svém, ne po vzoru anglo-amerických zemí, kde je běžnější se každý rok stěhovat za prací, žít v podnájmu a své bydlení řešit až v důchodovém věku, nebo těsně před ním. Existuje mnoho situací, kdy je lepší mít bydlení vlastní, ale také mnoho situací, kdy je lepší platit nájem.

Nejprve bych rád všem čtenářům položil jednu důležitou otázkou, která je při financování bydlení důležitá. „Potřebuji vůbec svou situaci řešit úvěrem?“ Pokud víte, že ano, pak pojďme na druhou otázku. „Chci se zadlužit na nejbližších 10, 15, 30 let?“ Anebo třetí. „Nebylo by lepší počkat nějaký ten rok a na své vysněné bydlení si finance nastřádat?“ Pokud ne a víte, že úvěr je nutné si vzít (tím neříkám, že neexistují situace, kdy je výhodné řešit bytovou situaci úvěrem), tak doufám, že vám zbytek článku ukáže cestu, kterou se vydat a na co si dát pozor. Pokud jsem vás od úvěru odradil (což nebylo mým záměrem), pročtěte si článek informativně, ať do budoucna víte, jak postupovat, popřípadě můžete zkusit poradit někomu z okolí.

Cíl

První věc, podle které se vyvíjí další práce s úvěrem, je, zdali se jedná o koupi nemovitosti, rekonstrukci či novou výstavbu na pozemku. Poté si stanovte, jak velkou částku si chcete/potřebujete půjčit, na kolik let se chci dané společnosti upsat, kolik jsem schopný měsíčně splácet, a jak tato částka zasáhne moje cash flow. Pokud mám tyto základní věci promyšlené, vím, kde budu stavět nebo jakou nemovitost koupím, tak mohu začít řešit, jak vše zaplatím, když nemám na vše vlastní finanční prostředky. Poté, co vyškrtnu řešení pomocí spotřebitelského nebo nebankovního úvěru, mi zbývají v zásadě dvě možnosti. Financování hypotečním úvěrem jedné z komerčních bank nebo úvěrem ze stavebního spoření.
Hypoteční banka vs. stavení spořitelna
Oba typy úvěrování mají obdobné požadavky pro schválení úvěru. Zbytek článku bude zaměřen spíše na řešení hypotečního úvěru (dále HÚ). Jeden z důvodů, proč jsem vybral právě HÚ je, že stavební spořitelny (SS) mírně ustupují ze scény a v dnešní době je k financování nemovitostí využívá stále méně lidí. Další důvody, podrobné srovnání a kdy konkrétně použít úvěr ze stavebního spoření, se dozvíte v jednom z příštích článků.

Koupě nemovitosti

Není na tom nic těžkého. Vyberu si nemovitost, zjistím cenu, najdu „výhodnou“ nabídku hypotéky, pošlou mi peníze a koupím nemovitost. Anebo ne? Není to tak jednoduché, jak by se na první pohled mohlo zdát. Například do ceny nemovitosti není započítána daň z nemovitosti, kterou musíte během pár měsíců uhradit. Zásadní je také cena nemovitosti ve srovnání s výší úvěru. Tzv. LTV (loan to value) je procentuální poměr mezi cenou odhadní a půjčovanou částkou. Čím máte menší % LTV, tím lépe, protože jste pro banku méně rizikovým klientem. Nejlépe je pohybovat se mezi do 90 % LTV, pak již může být úvěr s nízkou sazbou složitější dostat. Nicméně ani nemovitost vašeho známého, kterou před měsícem odhadce ocenil na 2 miliony a teď ji kupujete za 1,5 milionu, vám tento poměr nemusí zajistit. Za prvé z důvodu odlišného odhadu u odhadce banky, za druhé protože mnoho bank se nedívá na cenu odhadní a posuzuje tento poměr z ceny kupní. Takže, když si půjčujete 1,5 milionu na nemovitost s kupní cenou 1,5 milionu a odhadní cenou 3 miliony, může být vaše LTV ohodnoceno jak na 50 %, tak v jiných bankách i na 100 %. S výší LTV zpravidla roste úrok a klesá maximální částka, kterou vám banka půjčí. Není však výjimkou, že se povede dostat úvěr i se 120 % LTV nebo v takovém případě využít právě kombinaci HÚ a překlenovacího úvěru ze SS.

Výstavba nemovitosti

Není problém vyhlédnout si nemovitost na klíč, vzít si na ni úvěr a nechat si ji za „pár týdnů“ postavit. Jedna z věcí, na kterou však mnoho mých známých i klientů často zapomíná je, že v ceně nemovitosti není zahrnut pozemek a často ho ani banky a stavební spořitelny nechtějí zaúvěrovat (poskytnout na něj půjčku). Dále je velmi důležité správně vybrat mezi čerpáním s prokazováním faktur, nebo bez, mezi jednorázovým, nebo postupným čerpáním.

Hledání nejlepší nabídky

Prvním a často také posledním krokem většiny lidí při zjišťování nabídek z hypotečního trhu je návštěva své vlastní banky. Bez ohledu na nabídku vás určitě ujistí, že jsou nejlepší, že jste k nim přišel správně, že půjde vše hladce a nemá smysl navštěvovat konkurenci. Právě proto zde honba za nejlepší nabídkou pro většinu lidí končí. Buď tím, že úvěr dostanou nebo nedostanou a budou si myslet, že stejně tak by to bylo u všech ostatních bank.
Největší radou při hledání nabídek je využití konkurence. Zkuste se zeptat v ostatních bankách, srovnat si nabídky, ukázat nižší konkurenční nabídku ve vaší domovské bance. Se sazbou jde mnohdy z pozice banky pracovat a zpravidla 1. nabídka nemusí být konečná. Dobrý nápad je zajít za zprostředkovatelem, který vypracuje nabídky veškerých bank (popř. spořitelen), které poskytují hypoteční úvěry. U takové osoby se předpokládá zběhlost ve vyjednávání, možnost použití konkurenčních nabídek a zkušenosti s jednotlivými procesy v bankách. To by pro vás měla být záruka sehnání těch nejlepších úvěrových podmínek. Přesto i zde dejte pozor na počet bank, které takový zprostředkovatel zastupuje. Může být i pouze jedna a to by pro vás opravdu nebylo objektivní posouzení trhu. Pokud chcete mít jistotu, nechte si vypracovat posudek na celý hypoteční trh. Nezapomeňte také na to, že pokud řešíte úvěr přes „prostředníka“, měl by v bankách vše vyřídit za vás, za to bývá zpravidla bankou i zaplacen.

Proces před schválením

Pokud již máte vybranou společnost, kde budete vaše bydlení financovat, nezbývá než podat žádost o úvěr. S touto listinou, kterou musíte do banky doručit (nebo v bance vyplnit) je potřeba také kopie občanského průkazu všech žadatelů (nejčastěji manželů). V žádosti stanovíte, částku, počet let splácení a vypíšete své osobní údaje. Podle této žádosti a vašich občanských průkazů vás tzv. „projedou“ registry, kde se zjišťuje vaše historická solventnost, zda jste v minulosti neměli problémy se splácením a kolik popřípadě celkově všem institucím aktuálně dlužíte.
Dalším krokem je potvrzení o příjmech od zaměstnavatele (popř. daňové přiznání v případě OSVČ), ze kterého se poté vypočítává vaše bonita. Toto často neplatí při refinancování úvěru, kde lze postupovat bez posuzování příjmů. Někdy bývá problém s podnikateli, kteří mají tzv. „optimalizované“ daňové přiznání a také se zaměstnanci, kteří jsou zaměstnání na dobu určitou, případně pobírají minimální mzdu a zbytek financí jim zaměstnavatel odráží ve formě bonusů a příplatků.

Bonita

Bonita se odvíjí od vašeho příjmu, vašich výdajů a často také od schopnosti splácet předešlé závazky. Každá banka ji vypočítává odlišně, a proto můžete u každé banky vyjít jinak. Pokud budete mít nízkou bonitu, banka vám nepůjčí buď vůbec, nebo ne tak vysokou částku, kterou požadujete. Vyvarujte se tak zejména opožděných splátek aktuálních úvěrů nebo například i paušálů za telefon.

Proces schválení

Pakliže vaše příjmy prošly a registry byly v pořádku, tak je na řadě dodání všech ostatních dokumentů. Jedná se o nabývací tituly, list vlastnictví, výpis z katastru nemovitostí, zařízení účtu v dané bance (pokud již nemáte) a celou řadu podmínek, kterou musíte splnit.

Vyřízení pojištění a jejich vinkulací

Vždy závisí na dané společnosti. Zpravidla vám banka určí, kde a jak vysoké pojištění si uzavřete a zda postačí pouze zajištění nemovitosti, nebo je potřeba i vaše soukromé životní pojištění. Zde buďte obezřetní, a pokud je možnost sjednat si bez sankcí nebo s minimální sankcí pojištění jinde, určitě tomu věnujte čas. Často totiž bývá nevýhodné mít všechny produkty od jedné společnosti. Cenově se vám tak hypotéka může prodražit, i když na první pohled máte nízkou úrokovou sazbu.

Poplatky

Nejčastější poplatky, které jsou spjaté s úvěrem, jsou poplatky za odhad, které se obvykle pohybují v řádech tisíců korun. Dále poplatek za správu účtu nebo poplatky za expresní i jednotlivá čerpání peněz i poplatky za mimořádné splacení, které se různí dle banky.
Banky i spořitelny také často vyžadují sjednání balíčku služeb. Někdy je to pouze běžný účet, někdy také aktivní využívání jejich kreditní karty. Jednoduše z vás chtějí vytáhnout co nejvíce peněz.
Jak jsem již uvedl výše, dejte si také pozor na pojištění spojené s úvěrem. Na druhou stranu, pokud je pojištění nepovinné, může za něj být sleva a je to na zvážení každého jednotlivého případu.

Čerpání částky

Jednorázové čerpání je nejčastější a používá se při koupi nemovitosti nebo refinancování současného úvěru. Bývá využíváno také k rekonstrukcím, ale ne vždy. Čerpání na faktury i postupné čerpání (rozpočtové) je často využíváno při výstavbě nebo rekonstrukcích. Někdy bankám postačí pouze postupné čerpání, kdy dodáváte rozepsaný rozpočet s materiálem a pracemi, které budou provedeny, a poté proběhne jejich následná kontrola, jestli ke změně opravdu došlu. Pokud čerpáte na faktury, banky chtějí opravdu vidět faktury na nákup materiálu, faktury od stavebních firem, atd.

Refinancování starého úvěru

V dnešní době nízkých úrokových sazeb je důležité hlídat si, kdy vám vyprší fixace. Banka vám novou sazbu zašle maximálně měsíc dopředu a proto je dobré se o sazbu začít zajímat dřív, aby na vše bylo dost času. Poté můžete část nebo celý úvěr splatit, přejít k jiné společnosti nebo jen dostat nižší úrok. Vaše banka vám zpravidla nedá tu nejnižší, ani konečnou sazbu. Pokud u banky chcete zůstat a nechcete mít papírování s přechodem k nové společnosti, zkuste alespoň sehnat konkurenční nabídku a pohrozit odchodem. Se sazbou se dá vždy něco dělat a je zbytečné platit více, když nemusíte. Často také při refinancování nemusíte platit poplatky za vedení účtu, odhad nemovitosti a vyřízení úvěru.

Doufám, že vám byl článek přínosný. Také doufám, že takový životní krok zvážíte a zajistíte si přehled nabídek napříč trhem.

Tipy pro financování bydlení

  • Uvědomte si své měsíční náklady.
  • Nespokojte se s první nabídkou.
  • Nebojte se jít ke konkurenci.
  • Nedejte jen na rady známých, možná to nemají řešeno správně.
  • Splácejte včas (ideálně dříve, jako rezerva, že by to jednou nemuselo vyjít – ob měsíc dopředu).
  • Pohlídejte si datum fixace alespoň dva měsíce dopředu.
  • Dejte přednost financování s pomocí osoby, která má širší nabídku poskytovaných služeb. Měla by vám dát komplexní přehled o trhu, poplatcích, aktuálních výhodách a konečných sazbách jednotlivých společností. Nebude vám nabízet vše od jedné společnosti a potřebné produkty nakombinuje tak, aby pro vás byly co nejefektivnější.
Zdroj úvodního obrázku: FreeDigitalPhotos.net
Štítky: hypotéky úvěry